Pubblicata il: 26 Novembre 2021
Il catasto è l’inventario dei beni immobiliari presente sul territorio italiano dalle abitazioni, agli uffici, ai negozi, agli ospedali, ecc.
Nato fin dal 1886 la sua attuazione si è completata, di fatto, negli anni cinquanta del nove-cento e dopo 70 anni, salvo modifiche di poco conto, la rendita catastale è rimasta invariata nonostante le trasformazioni urbanistiche e le sostanziali modifiche delle nostre citta; la nascita nelle grandi città di centri storici di pregio, la decadenza e il degrado di altre aree delle città, la costruzione delle grandi e moderne periferie, lo sviluppo delle seconde case sulle nostre montagne e sulle nostre coste, la creazione di aree turistiche di grande attrazione nazionale e internazionale, ecc.; tutte variazioni urbanistiche sostanziali, avvenu-te negli ultimi 70 anni, senza che siano intervenute modifiche significative al valore catastale degli immobili.
E quindi la tassazione della casa non è equa; la riforma del catasto prevista fin dal 2014 è stata più volte rimandata e affossata.
La riforma del catasto è da tempo sollecitata dalla Commissione Europea che da anni raccomanda all’Italia di riformare il nostro sistema di estimi catastali obsoleto, stratificato e usato nel tempo solo per fare cassa aumentando le rendite in modo piatto ovvero in percen-tuale come nel 2011 col Salva-Italia; i valori delle rendite sono lontani anni luce dai valori di mercato, ma anche sperequati perché spesso irrisori nei centri storici delle grandi città e molto più alti in periferia.
Il governo ripropone ora la riforma del catasto, unitamente alla riforma fiscale, in discussione da tempo nelle Commissioni della Camera; riforma già prevista nel Recovery Plan e come più volte sollecitato e raccomandato da Bruxelles.
La riforma ha sostanzialmente due scopi; primo mappare e classare 1,2 milioni di immobili “fantasma” non censiti o censiti non correttamente, di terreni edificabili censiti come agricoli, di immobili abusivi; secondo adeguare le rendite catastali all’effettivo valore di mercato degli immobili e dei terreni.
Per rendite catastali si deve intendere il valore reddituale che il catasto attribuisce per scopi fiscali a un immobile che può generare reddito; valore che si calcola attualmente tenendo conto di tre parametri; della grandezza dell’immobile (numero dei vani dell’abitazione), della sua destinazione d’uso e della zona in cui si trova.
Questi parametri, come è facile intuire, sono nel tempo superati basta pensare che il numero dei vani non è sufficiente a determinare il valore (un vano di 12 mq con può avere lo stesso valore di un vano di 36 mq) inoltre abitazioni di pregio dei centri storici delle maggiori città italiane accatastate negli anni 60 versano meno tasse di un appartamento di recente costru-zione in periferia.
I principi ispiratori della riforma sono tre;
Primo; la rivalutazione delle rendite catastali adeguandole ai agli effettivi valori di mercato; valori ottenuti applicando un algoritmo dei valori effettivi di compra-vendita degli immobili e dei terreni ricavati dagli atti notarili e aggiornati ogni sei mesi dall’osservatorio immobiliare della Agenzia delle Entrate;
Secondo; il passaggio dai vani ai metri quadrati per la determinazione della dimensione effettiva dell’unità immobiliare;
Terzo; la semplificazione delle categorie catastali; non più A1, A2, ecc. (signorile, civile, ecc.) ma solo O e S ovvero immobili ordinari e speciali come gli immobili commerciali e pubblici).
La riforma dovrebbe essere ad “invarianza di gettito” ovvero la tassazione sulla casa non dovrebbe produrre un incremento del gettito complessivo, ma questo non vuol dire che tutti pagherebbero più o meno le stesse imposte, ma che una piccola parte pagherebbe di più e anche molto di più e una grande parte pagherebbe di meno e anche molto di meno.
L’impatto sulle rendite catastali dell’adeguamento ai valori di mercato nelle grandi città, come calcolato da analisti, potrebbe essere di 4 – 5 volte superiore all’attuale; come ricaduta l’IMU sulle seconde case salirebbe nella media nazionale di oltre il 128% (secondo le stime dell’UIL Servizio Lavoro, Coesione e Territorio).
Tra i 21 capiluoghi di Regione, ad esempio, Roma passerebbe da 2.000 a 5.640 Euro/anno, Milano da 1.800 a 4.000 Euro/anno e Trento da 700 a 1.300 Euro/anno; meglio Genova, Ancona e Trieste con ritocchi solo del 5 – 7%; si tratta di aumenti medi calcolati su un appar-tamenti in zona semicentrale di media ampiezza; aumenti corrispondenti a ribassi in perife-ria e nelle piccole e medie città italiane.
La revisione delle rendite catastali impatterebbe sul peso che ha la prima casa per il calcolo dell’ISEE (non sull’IMU perché la prima casa è esente da diversi anni); aumenti valutati in alcuni casi di quattro volte tanto con punte di 7 volte; molte persone potrebbero perdere le agevolazioni come gli sconti sulle mense scolastiche, sulle rette degli asili, sulle tasse universitarie, sulle rette RSA, ecc.
Alcuni uscirebbero dai programmi di sostegno della povertà come il reddito di cittadinanza; per evitare o ridurre questi effetti negativi le soglie ISEE, per queste erogazioni, andrebbero alzate.
In considerazione della complessità della riforma in progetto il governo Draghi si è impe-gnato a non modificare le attuali rendite catastali fino al 1 gennaio 2026; gli esiti della riforma non verranno applicati per la “determinazione della base imponibile dei tributi” legati alla casa; Imu, Iva, Irpef e altre imposte (ipotecaria, catastale, ecc.); la riforma verrà dunque congelata per 5 anni nel frattempo tutte le tasse, e anche l’ISEE, verranno calcolate in base alle rendite attuali.
In questi cinque anni verrà sviluppata l’Anagrafe Immobiliare per connettere fra di loro i diversi database dell’Agenzia delle Entrate, dei Comuni, dei fornitori dell’energia elettrica e del gas, ecc; in parallelo ciascuna rendita catastale, cosi come oggi la conosciamo, sarà affiancata dal valore immobiliare e dalla rendita originata dagli effettivi valori di mercato; si determinerà poi un meccanismo automatico di adeguamento e aggiornamento semestrale delle rendite catastali agli effettivi valori di mercato; il premier Draghi l’ha definita anche “una operazione di trasparenza statistica” per accatastare tutto quello che oggi non è accatastato.
In conclusione nei prossimi cinque anni non cambierà nulla. A riforma ultimata, con una rivelazione aggiornata e informatizzata del patrimonio immobiliare degli italiani, la rendita catastale di molti immobili potrebbe cambiare, in più o in meno, anche non di poco; a quel punto si potrà agire sulle aliquote dei tributi per calmierare eventuali eccessi e mantenere “invariato il gettito complessivo”; il Presidente Draghi ha più volte affermato e ribadito che “il governo non aumenterà le tasse perché l’economia italiana è ripartita dopo la pandemia e che non va turbata con attacchi fiscali di vario tipo”.
Geom Ivo Burbassi – Asppi Ravenna