Pubblicata il: 04 Maggio 2023
CONTRATTI D’AFFITTO E ASSICURAZIONI
Come tutelarsi per ridurre i rischi d’insolvenza dell’inquilino
Consegnare in affitto ad estranei un proprio appartamento, soprattutto se frutto di anni di duro lavoro e di sudati risparmi, magari anche ben arredato, è sempre un grande problema. I rischi che si corrono sono molteplici. I più comuni sono i ritardi e/o la sospensione dei pagamenti dei canoni e delle spese condominiali, il rilascio immotivato prima della scadenza contrattuale, il danneggiamento delle pareti, dei pavimenti, degli arredamenti e degli impianti, la mancata cura e manutenzione nell’uso della cucina, del frigorifero, della lavastoviglie, della lavatrice, della caldaia, eccetera.
Secondo i dati Istat, la dimensione del patrimonio immobiliare dato in affitto in Italia, riguarda, per l’anno 2019, circa 6,5 milioni di immobili; un patrimonio che è pari a circa il 10% del parco immobiliare; nel solo anno 2019 gli immobili dati in locazione, con nuovi contratti, sono stati circa un 1,7 milioni.
Da una raccolta dati dell’Agenzia AdnKronos, attraverso un questionario, il 50% degli inquilini non paga regolarmente il canone; questo ammanco per i mancati incassi, per i danni all’immobile e per le spese legali di sfratto costa in media ai proprietari dai 6 ai 12 mila euro. Le statistiche evidenziano anche che negli ultimi 15 anni gli sfratti sono aumentati del 38%, con 1,2 miliardi di affitti non pagati e di danni procurati. Solo in Emilia-Romagna, si sono avute, in media, prima dell’emergenze Covid, circa 4.400
procedure legali di sfratto all’anno.
La ricerca del nuovo inquilino che paghi regolarmente l’affitto e che lo gestisca nel rispetto delle regole del buon padre di famiglia è sempre, e per tutti, molto problematica e non sempre produce un buon risultato. Le incognite, quali la perdita imprevista del lavoro, il trasferimento in altre città, i molti contratti a tempo determinato, le crisi aziendali che vanificano anche i contratti a tempo indeterminato, le malattie e negli ultimi anni l’emergenza Covid, e tante altre cause, possono mettere in condizione l’inquilino di non poter rispettare il contratto di affitto e il proprietario a dover iniziare procedure di sfratto per morosità.
Per rimborsare i proprietari in caso di mancato rispetto dei contratti molte compagnie di assicurazione del nostro paese hanno messo sul campo specifiche “Assicurazioni per l’affitto della casa”, ovvero “Polizze Multi rischi” a premio unico anticipato abbinate a locazioni immobiliari ad uso abitativo. Le coperture assicurative non riguardano solo il mancato pagamento dei canoni, ma possono riguardare anche i danni arrecati agli immobili e agli arredamenti, nonché il pagamento delle spese legali per lo sfratto.
Il premio a carico del conduttore è in funzione delle somme assicurate e dell’indennizzo liquidato. Di massima e variabili, secondo le polizze delle varie compagnie assicuratrici che rilasciano le polizze per le locazioni immobiliari e per la copertura dei rischi di un contratto di affitto 3 + 2, con importo del canone di 700 €/mese possono essere:
Ipotesi A) – Massima tutela legale € 2.500 – Rimborso massimo dei canoni 4.200 €
(pari a 6 mensilità); Premio una tantum 750 €
Ipotesi B) – Massima tutela legale € 2.500 – Rimborso massimo dei canoni 8.400 €
(pari a 12 mensilità); Premio una tantum 1.200 €
Le condizioni sopra descritte sono indicative e possono variare da società a società. È necessario contattare la propria compagnia assicuratrice e richiedere un preventivo.
Come evidenziato, le spese per la copertura assicurativa e la sottoscrizione del contratto sono a carico dell’inquilino che è anche il sottoscrittore del contratto (contraente), mentre l’assicurato risulterà il proprietario. All’atto della trattativa per la definizione del contratto d’affitto il proprietario e inquilino potranno ovviamente raggiungere un accordo; in sostanza il 50% del premio assicurativo può di fatto essere a carico del proprietario (con la riduzione del canone) e il 50% a carico dell’inquilino.
Nel caso di appartamenti completamente arredati, oltre alla tutela legale e al rimborso dei canoni, alcune compagnie assicuratrici offrono le seguenti garanzie;
– Garanzie per Spese legali per danni; viene prestata, a favore del locatore assicurato, per le spese legali necessarie per la richiesta dei danni arrecati all’immobile ed arredi dal conduttore;
– Garanzie per Tutela danni; viene prestata, a favore del locatore assicurato, nel caso di danni arrecati all’immobile, agli arredi, agli elettrodomestici, ecc. dal conduttore.
Negli accordi preliminari e in sede di trattativa per la stesura del contratto di affitto, fra il proprietario e il potenziale conduttore, dovranno essere valutati, per ogni singola voce, il capitale assicurato in funzione delle dimensioni dei locali da affittare e delle finiture dei locali stessi, del valore degli arredi e degli elettrodomestici. E’ evidente che maggiore è il valore complessivo dell’immobile dato in locazione maggiore dovranno essere i premi assicurativi.
Va evidenziato inoltre che le compagnie assicuratrici, prima di stipulare un contratto di assicurazione, effettuano ricerche, con i loro canali informativi, relative all’affidabilità del candidato locatore. In caso di informazioni che non diano le necessarie garanzie di solvibilità si rifiutano di praticare la copertura assicurativa. Dette ricerche, che né il proprietario né le agenzie immobiliari sono in grado di fare, risultano molto utili anche al proprietario, in quanto se il candidato conduttore risulta insolvibile per la compagnia assicuratrice il proprietario dovrà, prenderne atto, e ricercare un nuovo potenziale inquilino solvibile.
In conclusione e in considerazione della sempre maggior difficoltà per i proprietari di affittare a conduttori che diano sufficienti garanzie di rispetto dei contratti per le ragioni sopradescritte, si ritiene che la copertura assicurativa, con idonee polizze modulate sul valore del capitale assicurato, debba essere presa in considerazione al fine di ridurre i rischi dai danni, sia per il mancato pagamento delle spese condominiali, che per i danni all’immobile e per le spese legali necessarie per lo sfratto dell’inquilino moroso.
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