Pubblicata il: 24 Ottobre 2024
Occupazione abusiva dell’immobile: come tutelare il proprietario
La difficoltà di “liberare” l’immobile abusivamente occupato abusivamente preoccupa sempre più i proprietari italiani; e sono previste disposizioni penali più stringenti per rafforzare la tutela dei proprietari ingiustamente “espropriati”.
Purtroppo il sistema italiano non garantisce una piena tutela del proprietario al quale viene tolto l’immobile con una illegittima occupazione. Agire autonomamente per il recupero significa incorrere in reati, perciò si deve instaurare un procedimento davanti a un giudice e solo al momento dell’esito (favorevole) potrà essere coinvolta la forza pubblica.
L’occupazione “abusiva” si realizza quando chi occupa l’immobile non ha alcun titolo per farlo, cioè quando non si è proprietari dell’immobile, né si è conduttori con contratto di locazione o ospite invitato. Nel sistema italiano l’occupazione abusiva di un immobile configura come illecito civile, che obbliga l’autore al rilascio dell’immobile e al risarcimento dei danni.
Per “liberare” l’immobile occupato abusivamente vi sono diversi modi:
– Il procedimento speciale di sfratto, per il quale è previsto un rito snello, volto a garantire al locatore, nei casi indicati dalla legge, una condanna al rilascio in tempi relativamente rapidi e al pagamento di danni.
– Poi vi sono procedimenti che tutelano direttamente il diritto di proprietà ma che richiedono delle verifiche più approfondite, con conseguente allungamento dei tempi.
– possibili anche, in presenza dei presupposti, i procedimenti generalmente denominati cautelari, volti ad ottenere una tutela immediata anche se non necessariamente definitiva.
L’azione di rivendicazione è un procedimento descritto all’Art. 948 del Codice civile tramite il quale il proprietario chiede al giudice di accertare il suo diritto di proprietà e di condannare quindi il soggetto che sta occupando “abusivamente” il suo immobile. Il procedimento però è più lungo e oneroso rispetto al procedimento di sfratto sotto.
Se l’occupazione è avvenuta “violentemente” (contro la volontà del possessore) od “occultamente”(il possessore non ne è a conoscenza al momento in cui viene compiuta), può, entro l’anno dall’occupazione, chiedere la reintegrazione del possesso e riottenere, con un procedimento un po’ meno complesso. la disponibilità dell’immobile.
In pratica, nei casi in cui chi ritiene di essere titolare del diritto riesce a dimostrare una verosimile esistenza dello stesso e il rischio che il ritardo possa causare danni al suo soddisfacimento può agire con il procedimento d’urgenza (ex Art. 700 c.p.c.), volto ad ottenere provvedimenti che provvisoriamente possano assicurare gli effetti della decisione definitiva, come la condanna al rilascio.
Inoltre il proprietario può ottenere il risarcimento dei danni che gli sono stati causati dall’occupazione senza titolo dell’immobile secondo le regole ordinarie. Recentemente la Corte di Cassazione (S.U. 33645/2022) ha stabilito che in questi casi si presume che esista un danno da perdita subita, cioè la impossibilità di del diritto di godimento del bene.
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